1편에서 전세사기 유형중 깡통전세에 대하여 설명 드렸습니다. 아마 가장 큰 비율을 차지하는 유형이며 이미 뉴스에서도 아주 많이 언급 되는 만큼 이미 많은 분들이 알고 계시고 어쩌면 이미 당해보신 분들도 계실겁니다. 여기 2편에서는 깡통전세 말고 다른 사기 유형에 대하여 알아 보겠습니다.
1. 깡통전세 – 3가지 유형 확인
2. 전세사기 몰래 매도나 근저당 설정하는 전세사기 유형
이러한 사기 유형이 발생하는 이유
- 세입자는 집주인과 임대차 계약을 한 것에 불과하기 때문에 물권을 보유한 제 3자인 소유권자나 저당권자에게 대항 할 수 없는 것이 원칙이기 때문
- 다만 나라에서는 주택임대차보호법에 세입자를 보호가이 위하여 세입자가 대항요건을 먼저 구비하기만 한다면 제3자에게 대항 할 수 있도록 물권적 대항력을 부여하였습니다.
- 세입자가 대항력을 늦게 확보한 경우
- 집주인이 세입자가 대항요건을 갖추어 대항력을 취득하기도 전에 먼저 전셋집을 제3자에게 소유권 이전을 해주거나 저당원을 설정해 주어다면, 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항 할 수 없게됩니다.
- 그러나 세입자는 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 날 즉시 전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 제3자의 소유원이나 저당권 보다 하루 늦은 날 세입자의 대항력이 발생하게 됩니다.
예방 법
- 세입자가 제3자의 소유권이나 저당권 보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적으로 우선권을 취득하기
- 임대차 계약서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여 받기
- 세입자가 대항력을 빠르게 취득하는 방법(잔급을 지급하기 전에 열쇠를 미리 받고 전입신고를 먼저 해두기)
- 다만 이러한 특약의 경우 계약에 불과하기 때문에 이미 사기를 칠 의도였다면 어차피 이행하지 않을 것이며, 불법 행위에 의한 손해배상을 받더라도 무용지물에 불과합니다. 그러나 처음부터 사기 칠 생각이 아닌 임대인에게는 불법 행위를 방지할 수 있는 예방 문구는 될 수 있습니다.
3. 신탁사기
- 신탁회사 동의 없이 집주인은 전월세 계약을 진행 할 수 없는 사항을 악용
- 따라서 작성한 계약서는 효력이 없기 때문에 집주인이 보증금을 가지고 먹튀를 한다.
예방 법
부동간 등기부등본 상 각종 권리관계를 분석하며 신탁등기가 있는지 확인합니다.
- 부동산 처분권을 위착자와 수탁자중 누가 가지고 있는가?
- 부동산 매매계약은 누구와 체결 하는가?
- 누구에게 매매대금을 지급해야하는가?
- 매매로 인한 하자담보책임은 누가 부담하는가?
4. 이중 계약
- 전월세 계약이 체결되어 있는 집에 집주인 동의 없이 새로운 전세 계약을 맺는 경우
예방 법
- 임대인의 소유가 맞는지 확인하기
- 임대인이 제시한 신분등과 임대인의 얼굴 대조
- 신분등 위조여부 확인
- 부동산 등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조
- 인감증명서(또는 본인 서명서 사실 확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인
- 인감 증명서의인적하상과 신분증의 인적 사항 대조
- 대리인 등이 임대차 계약을 체결하는 경우
- 인감증명서의 위조 여부, 본인 발급, 발급 용도 확인
- 위임장에 찍힌 인감 도장의 인영과 인감 증명서 인영을 대조
- 대리인의 신분증 위조 여부 확인
- 위임장의 대리인 인적사항과 대리인 신분증의 인적 사항 대조
- 대리인의 본인의 신분증도 가지고 있다면 본인의 신분증 위조 여부 확인 후 영상통화로 본인 얼굴 대조
5. 중복 계약
- 집주인의 동일한 전세 목적물에 대하여 중복으로 계약을 맺고 전세금을 2배로 지급 받은 후 세입자들에게 이를 알이지 않은 경우
예방 법
- 계약 체결 전에는 물론 잔금 지급 전에도 다시 한번 권리변동(다른 세입자의 존재 여부)확인
- 부동산등기부 등본 확인
- 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 확인
- 전세 목적물 현장 확인
- 잔금 지급과 동시에 부동산 인도받기
- 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보하기(미리 전입신고)
- 보증금을 소액으로 하는 월세 계약 고려하기
- 전세권 설정 및 동기하기
- 전세 보증 보험 가입하기
추가적인 전세사기 예방 법
- 보험 가입하기
- 주택도시보증공사(HUG) – 전세보증금 반환보증
- 서울 보증 보험 (SGI서울 보증) – 지급 보증금반환 보증보험
- 한국 주택 금융 공사(HF) – 전세지킴보증
- 전세피해지원센터
최근의 전세사기에 대하여
최근 많은 전세 피해자 분들이 나오고 있습니다. 이를 예방하기 위하 나라에서 조차 TF를 결정하여 전세 사기꾼들을 잡고, 피하자들을 구원하기 위해 나서고 있습니다. 이런 와중에 더이상의 피해자들이 나오게 하지 않기 위한 전세 피해사이트도 나오고 있습니다. 그외에도 전세피해 예방 앱도 있으니 잘 이용해 주시기 바랍니다.